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依托休闲农业进行旅游地产开发

[2015-04-13]

依托休闲农业进行旅游地产开发

  自上世纪90年代以来,中国的乡村旅游与休闲农业发生了迅猛的发展。各界对乡村旅游、休闲农业的关注度不断提升,新农村建设和城乡统筹成为国家发展的重头戏,国家出台土地流转等相关政策使农业、农村和农民三农问题将获得新的成长空间。同时,伴随着旅游和地产这两大行业的飞速发展,在旅游市场需求和房地产企业逐利行为的带动下,以旅游作为吸引物及其配套服务设施为导向进行结合的户外运动、会展购物、休闲度假等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式已经形成,休闲农业与地产业相结合形成的休闲农业地产趋势愈加明显。如何实现乡村旅游、休闲农业凭借旅游地产提升其内涵和品质,旅游地产依托休闲农业、乡村旅游提高品牌价值成为新的亮点。休闲农业旅游地产势必将成为未来投资的一个热点。

一、什么是休闲农业地产?

  1989年,台湾大学正式提出“休闲农业”的概念,并将其概括为:农业与旅游结合在一起,利用农业景观和农村空间,吸引游客前来观赏、游览、品尝、休闲、劳作、体验、参与、购物的一种新型农业生产形态。而休闲农业地产则是以乡村旅游、休闲农业为依托,在经营项目时,引入地产的开发思维和模式,从产品规划、景区服务、营销推广、运营管理等方面进行地产化运作,从而更好地发挥休闲农业优势,更加深入的挖掘产品的市场潜力。

二、休闲农业地产的5大类型

  休闲农业地产是休闲农业同地房地产开发的融合,涉及到农业、旅游业和地产业,要对其进行分类,是一个综合的分析和概括过程,以休闲农业的分类为理论基础,与房地产业进行融合,所形成5大休闲农业地产分类:

1、以农家乐为基础的地产开发

  农家乐是休闲农业中最为广泛的业态,即该地区农民以淳朴的民风民俗、优美的自然环境、特有的生活方式为旅游吸引物,满足城市居民返璞归真,回归自然求的一种乡村旅游休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版,它整合乡村旅游与旅游地产,实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵,旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。北京市旅游局曾在全国率先制定了“国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、采摘篱园、生态渔村、山水人家”等8个乡村旅游新型业态模式标准,将成为农家乐开发的方向和潮流。

2、以农业观光园为基础的地产开发

  农业观光园是以高科技农业或者成规模种、养殖业为主要吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身具有一定土地规模,以某项农作物、养殖业或手工副业为主题卖点,综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩功能,采用“庄园式”地产开发,如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、山庄。

3、以古村古寨为基础的地产开发

  古村古寨是经过历史的积淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域,这些村落集中反应了当时人们的生活方式及劳作状态,具有各自的时代特征和地域特征,通常都是遗存的宝贵文化遗产,此类产品是旅游地产中资源条件最好的资源,以仍然保留以前原住民鲜活的生活方式为最佳品。山水、建筑、风光、文化、人物等方面所构成的情景空间,对游客有很强的吸引力,随着可进入性和接待配套设施的不断完善,整个产品可以相对较少的投资带来非常好的效益。已有很多地产商开始在这上面做文章,如以西递、宏村为代表的徽文化特色古村内租售给外来游客住宿、度假、休闲、体验的古民居和江南水乡水镇这类旅游产品很受欢迎。

4、以景区为依托的地产开发

  景区是具有一定的人文自然资源,为游客提供游览、观光、休闲、科考等旅游产品的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产:一种是在紧邻景区的度假型地产,如环黄山游憩带上的各类养生、养老度假物业,太平湖、奇墅湖、丰乐湖、齐云山、清凉峰度假区内的度假别墅、乡村客栈等;另一种是与景区融合进行地产开发的项目,如丽江古城,酒吧、悦榕庄等休闲度假地产业态都在景区里。

5、以新农村建设为基础的地产开发

  随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和,众多开发商纷纷向二、三线城市进军,但是迄今农村房地产市场由于政策的壁垒、产权的问题一直未进行规模性开发。随着中央连续4个一号文件的发布,预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加大对于农村基础设施的投入,如公路交通、供电、供水等,这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。如在市场发育的过程中形成了教授村、艺术家村这些专业村,既成为乡村发展的特色,也成旅游的特色卖点。

三、休闲农业地产开发模式解析

1、乡村民宿型

  乡村民宿是指利用自用住宅空闲房间,结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动,以农家副业方式经营,提供旅客乡野生活的居住功能。乡村民宿不同于传统的饭店旅馆,也许没有高级奢华的设施,但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。民宿可以说是农家乐的精致版,通过地方政府统一管理,由民宿主人个体经营的一种模式,这种经营模式可以发动社区全民参与,其盈利效益非常可观。同时,民宿的特色可以根据民宿主人品味的不同而各不相同。

  乡村民宿这种形式在中国大陆还并不流行,但在日本、台湾等地已成为一种比较成熟的开发模式。如台湾逢春园,它原本是一座私人别墅,经过其主人的经营变成了一个乡村民宿。其特色在于两点:一是利用已有的空间进行休闲设施完善配套。该民宿特别为客人安排了雨雾迎宾道,穿过迎宾道就是一片近两千坪的绿地,洋房、宽广的庭院、小桥流水、吊床等休闲设施一应俱全。二是在设计上大量融合了民宿主人的个人喜好和艺术价值取向。该民宿正屋餐厅吧台前摆放着一架大型三角钢琴,墙壁上挂满主人自己的油画,屋内摆满了主人游玩世界各地收集到的各种精品摆设。这里白天是宁静舒适的咖啡店,晚间就成了热闹好玩的酒吧。

2、乡野农家型

  乡野农家是以农民的生活生产资料为基础,具备接待功能力即为通常所说的农家乐。这种产品不同于乡村民宿,其更通俗、更能体验原汁原味的农家生活,在各农业观光园、景区景点周围的农家,进行统一的接待、管理。在休闲农业项目中,对其提供的产品服务规划引入地产开发的思路,除了常规的农产品采摘、民俗风情、农业展览、现代农业科技等,主要是要强力导入都市人群的参与性,以都市人的主力参与来提升项目的人气,利用各个时段的特点为客户提供不同的产品服务。

  农家型在中国算是具有一定渊源和历史的开发模式,但都是小打小闹的样子,没有形成统一的大规模开发。成都“五朵金花”的成功,是一种全新的尝试:乡村旅游+休闲地产。“五朵金花”原是成都市锦江区三圣乡东郊的6个行政村,随着国家新农村建设政策的出台,锦江区用城市管理理念建设农村,以工业理念经营农村,将该乡打造成为各具特色的“五朵金花”。其开发不同于普通农家型综合开发的亮点主要在两方面:一是利用处于城郊的地理优势,进行统一规划,连片开发经营,形成规模化经营的聚集效应,提升农家乐的内涵、品质并形成品牌。成都市锦江区两级政府提出了“开发与保护并举,利用与发展并重,建设国际化大都市周边环境”的思路,用连片联户开发,共同扩大发展空间,解除了农民没有开发经验,单家独闯市场的风险,走出了一条专业化、产业化、规模化的发展之路。二是将乡村旅游与休闲农业、古镇旅游、节庆活动有机的结合起来,拓宽乡村旅游的发展业态。“五朵金花”从旧村改造上对乡村农家地产进行大换血,按照“宜拆即拆、宜建则建、宜改则改”的原则,改造了3000多户旧农居,把原来的6个行政村并成5个景区,建起众多具有差异化,特色鲜明的农家餐馆、乡村酒店、乡村艺术馆,以及开发新区住宅等。同时,政府和街道办先后投资9745万元用于水、电、路、气和污水排放等公共基础设施建设,在政府的推动引导下,企业和农户投资8000多万元用于整修农居、新建花卉市场和游泳馆等经营性项目,给企业和农户创造出了新的发展空间。

3、主题庄园型

  主题庄园一般为企业开发的度假村性质产品,综合了餐饮、采摘、住宿、游乐、购物等多项休憩内容,通常以某项农作物或手工副业为主打卖点,以现代人喜闻乐见的时尚方式呈现,综合各类配套产品,有较大的接待容量,如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。主题庄园型的有些产品档次极高,一般区位靠近休闲消费市场,采用异国田园风格,能满足高端市场的消费需求。但大多数服务素质都不是很高,更多的停留在简单的问询和跟进,缺少主动式的服务理念,因此,休闲农业项目可以在这方面进行更深入的改进,引进房地产项目服务的理念,改变目前此类休闲农业旅游服务的被动模式。

  以成都大邑县普罗旺斯国际薰衣草庄园为例,由专业的旅游规划公司打造的庄园,亮点概括起来有两点。一是将文化创意充分与传统农业相结合,整体布局采用艺术化的线条,打破场地方正的边界,让空间更丰富。普罗旺斯国际薰衣草庄园提出时尚农业概念,将时尚的触角深入到传统农业当中,利用时尚流行性的特点和挖掘文化内涵的手段,通过特定的农业项目表现。同时,主要景点围绕中心区域薰衣草田布置,景观更具有内聚性,形成有机整体。同时按照功能进行合理区域分割,动静结合。使景观、建筑巧妙的融合在自然的田园之中。二是以农业作为依托,逐渐向旅游、文化、商业等多领域渗透,打造相关产业链。将薰衣草、蓝莓、草莓等产品进行创意性开发,形成香草系列产品:卫浴类香草产品、装饰用香草产品、保健类香草产品、香草食品等几大系列上百种商品并成为远近闻名的婚纱摄影基地,还拥有会议拓展、棋牌茶楼、聚会宴请等功能。三是将农业、生态和旅游业结合起来,积极倡导低碳环保理念。在时尚的生态旅游基础上,普罗旺斯国际薰衣草庄园积极倡导低碳环保理念,把农业、生态和旅游业结合起来,利用田园景观、农业生产活动、农业生态环境和经营模式,吸引游客前来观赏、品尝、创作、体验、健身、科学考察、环保教育、度假、购物。从踏庄园的第一步起,“低碳”的概念就得以彰显,所有宾客的汽车统一停放在门口的停车场,倡导游客进入园区内,或是行走,或是骑自行车,实现交通零排放。

4、乡村别墅型

  乡村别墅除了地理位置处在城市近郊,通常有花卉、果园等配套,如葡萄园、熏衣草花园等,很受小资阶层的青睐。此类别墅有产权和时权的产品选择。乡村别墅营销更多的是停留在简单的应对模式,没有创新和深挖市场,目前来看虽然具有很大的市场需求,整个行业做得却并不是很成功。房地产行业经过这么多年的发展,积累了很多项目推广的经验,将休闲农业地产化的目的就是要引入这种地产的营销模式,深挖市场潜力,扩大项目影响面。

  地产行业现在在乡村别墅方面主要着重于开发养老别墅地产。随着中国老龄化的加速,以及社会福利的增加,越来越多的老年人注重自身的养老养生问题,年轻子女也都不再习惯几代人同住,所以养老别墅、养生别墅的市场将越来越大。目前这种市场的特点主要有几点:一是抓住老年人喜欢安静、清新、自然的生活环境的特点,打回归自然的口号,与休闲农业结合进行地产开发。这种社区的开发多为低密度住宅,没有城区拥挤压抑的感觉,对于老人来说会住得更舒适。而且,这种别墅考虑到老年人因为年纪的增长上下楼梯会越来越困难,别墅在设计上一般楼层较低,方便老人进出,比较适合老年人的人群特征。二是社区不在城区,但也不远离城市,保证配套成熟便捷。社区配套包括社区内或项目周边的医疗、餐饮、购物、设施,这些都关系到老年人每天的生活便捷程度,对于他们至关重要。

5、古村古寨型

  此类产品是休闲农业地产中资源条件最好的,但是多数在风景名胜区或自然保护区之中,此类产品的旅游房地产开发须充分考虑文物与环境的保护问题,除了地块选址的问题,还须考虑新建和改造房建筑的风格协调问题。

  安徽宏村是这类开发中得到一致好评和认可的典型。宏村于1997年由中坤集团拿出的一期400余万元资金进行开发的,其开发前期投放在保护规划上,而后在宏村外围进行地产项目延伸。开发思路体现在三方面:一是用一个文化的理念去激活周边的增值空间,赋予更多原生态产品文化的内涵与价值。中坤以宏村这个点为基础,还拿到了南屏和关麓两个村的旅游经营权,并对它们进行统一规划,整个黟县都保留了清一色的徽派建筑,不论新开发的楼盘还是政府大楼、法院、公安局、国家电网,或者是马路边一闪而过的民居,无一例外都有着高高的马头墙和白墙黑瓦的清淡雅致风格。1998年,黟县政府将西递、宏村两村申报联合国非物质文化遗产,这一文化概念的提升也激活了周边的增值空间,赋予更多原生态产品文化的内涵和价值。二是把原生态的农家乐留给村民,在细分市场的方向上为自己寻找新的突破口。中坤集团没有收购宏村所有农家乐的统一管理经营,而是在景区外围开发地产项目,在宏村附近的奇墅湖旁征了1000多亩滩地,租下3000多亩山林,投资10亿元,建设了一个五星级酒店和一批度假别墅等多个度假地产项目。另外投资1亿元,重建了唐代古刹梓路寺,并在寺院不远处修建了一处墓葬陵园。三是利用自己的旅游资源和持有型物业,在产业的链条化发展上还在扩展细分市场,文化、娱乐、餐饮等等都将成为可以深化的方向。中坤以旅游景区为中心,进行地产开发,把土地与稀有资源结合,看重土地未来的价值。2010年6月26日,中坤耗资8000余万元复建的安徽梓路寺在黟县宏村镇举行开光典礼仪式。中坤集团未来的计划还将在北京、安徽等旗下产业群周边继续捐修、运营寺庙,这些寺庙将配合中坤,为高端客户打造一个中国顶级禅修学院。甚至在筹划一个在北大进行考古基础学习、然后去新疆实地考察的考古研修班模式,私家红酒酿造、户外徒步俱乐部等等都将成为定向的高端产品。"

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