旅游项目开发流程及运营模式分析-北京望天树景观规划设计公司
首页> 资讯随笔> 旅游项目开发流程及运营模式分析

旅游项目开发流程及运营模式分析

[2015-04-03]

旅游项目开发流程及运营模式分析

一、旅游项目开发的特征

(一)旅游项目的特殊性

  旅游项目与其他项目的开发有较大的差异,这是由旅游产业及旅游产品的特殊性共同决定的,旅游项目的特殊性包含以下五方面:

1、 主要资源国有

  具备独特性的自然资源与历史文化资源,已经由风景名胜区、自然保护区、国家森林公园、国家地质公园及文物保护单位等模式,全部纳入了国家的法律保护,资产归国家所有。更为重要的是,在法律上,风景名胜资源和文物保护单位的经营权,是不可转让的。因此,旅游资源中最重要的资源,不能进入市场流通。我们称之为旅游产业投资的“资源限制”。

2、保护与开发的矛盾

  生态保护与文化文物保护,是对不可再生资源的保护,是可持续发展的基础。因此,旅游开发不能破坏生态与文物,这是一个不可动摇的基点。

3、旅游项目的区域依赖性

  旅游目的地一般不会由只由一家企业独立开发,而单一项目必须依赖于整个目的地系统开展营销与经营。

4、跨行业的综合性

  1)游憩行业:包括景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区、旅游商业区等的经营管理和运作行业;

  2)接待行业:宾馆、酒店、餐饮、会议、展览等。

  3)营销行业:旅行商务行业、媒介广告行业。主要是旅游营销渠道、旅游平台、旅游广告等等相关的方面;

  4)交通行业:公路客运、铁路客运、航运、水运等。

  5)建设行业:园林绿化、生态环保、古建、艺术装饰等建筑行业。

  6)生产行业:车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游纪念品加工等。

  7)商业行业:旅游购物商业、休闲娱乐商业等。

  8)旅游智业:旅游规划、旅游策划、旅游管理、投融资、景观设计等多个咨询行业。

5、多环节服务消费特性

  出游过程需要媒体、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐多个环节紧密配合,形成整条旅游产业链。游客对旅游的评价,不是仅仅局限于旅游区的景区景点本身,而是对整个产业链的评价。因此,旅游产品的营销与效益,相互依赖非常强,需要各个环节的提升与质量保障。对于旅游项目开发,其他环节的服务依赖,成为无法自主控制的重要风险。

6、异地预先销售与本地现场消费模式

  “异地预先销售”,是指游客购买旅游产品,一般都会通过旅行社或在旅游电子商务平台进行预定,游客在客源地购买,在目的地进行游憩时,才实现了旅游交易。

  这是旅游产品最重要的特点,这一客源地与目的地之间的时空差异,决定了旅游产品营销与经营的模式,与其他产业的产品有了巨大的差别。当然,有一部分游客也将当场购买,当场消费,比如景区的自助游客,本地化游客等,但大多数游客采用预购模式。

7、资源的独特性不等于产品的独特性

  旅游的资源(包括自然与文化资源)越独特,其价值越大,对游客的吸引力越大。但是资源不等于产品,真正构成游客吸引力的,是旅游产品吸引力。在这个结构里,资源如何转化为产品,是旅游产品设计的关键。

8、市场需求具有多样性

  游客对旅游产品的需求,具有非常多样化的细分。我们把出游活动,都叫做旅游,而实际上,出游的目的差异很大;在同一游程中,不同的游客,也有着完全不同的需求。希望一个旅游产品满足多样化市场的需求,这对产品提出了很高的开发要求。

9、自助化趋势与深度服务化趋势并存

  游客中出现了两种差异很大的消费趋势:一种是自助旅游的趋势,一种是服务深度化要求的趋势。自助者,喜欢自主决定游憩过程,对于深度的精细的服务,不会过多的要求,相反,他们会自己寻找新的游乐,从社会与自然的丰富性中得到需求的满足。

第十,可入性门槛与可持续性要求不断提高

  容易开发的景区,基本上被开发了,留下的资源独特的项目,一般都在交通不便的地区,可进入性很差,必须进行大规模的基础设施建设,才能够达到开发旅游项目的目标,这就是进入性的门槛。

(二)旅游投资特征

  旅游投资与投资工业、能源、高科技、房地产等有明显的差别,总体来看,旅游投资存在五大特征:

1、高投入与慢回报的特征

  旅游从原来的低门槛逐渐发展到目前的中高门槛,预计未来旅游投资的门槛会进一步提高。门槛的提高,是由于进入性投资的加大,竞争加剧及竞争环境的国际化。

  我们在旅游策划中就是要找到四两拨千斤的杠杆开发思路,解决高投入与慢回报之间的矛盾,包括政策杠杆、规划杠杆、营销杠杆、土地杠杆、融资杠杆。运用杠杆,旅游项目投资可以达到低投入高回报的效果。

2、旅游产业链整合与多产业整合特征

  旅游产业链的延伸,与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等形成深度结合,产生了一个整体的、互动的结构,——我们称之为“泛旅游产业”。

3、旅游资源的流通存在制约

  旅游资本,最基本的是风景资源与文化资源这些有形无形的资产。但是因为《风景名胜区管理条例》和《文物保护法》,已经成为不可转让的资产,其经营权,大多也不允许流通。这就是我们所说的“旅游资本流通的法律制约”或“旅游资源资本化的障碍”。

  这就造成企业上市的障碍、旅游企业与民营资金合作的障碍。在市场趋势下,应该对经营权放开流通,这一流通的经营权,完全可以成为旅游资本,实现资本应有的效应,包括作为出资的本金、融资的抵押、上市的权益、流通的要素等等。

  在旅游资源经营权上,我们可以细分为四项权益:

  管理权:进行经营管理的权力;

  门票收益权:经营收益的核心利益;

  开发权与招商权:即按照规划进行自主开发或招商开发的权力。

、旅游项目开发模式

  旅游项目开发的内容和模式多种多样,小可以小到一个游乐设施;大可以大到一个区域、一个城市,一个旅游目的地。只要有一个主题可以持续性地开发,我们都可以把它看作一个项目来进行。我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式:

1、自发与自主

  自发开发模式:自行策划、管理处、投资商,比如说一些农家乐项目;

  自主开发模式:专业策划、管理处、投资商,自主的开发相对有策划和规划。

2、主动与被动

  选点开发模式:比如野生动物园,在大连做了一个,在昆明再做一个,完全可以主动选点。

  招商开发模式:通过政府或投资人招商的模式。有土地、有资源,招进一些投资人进入开发,这是相对被动的一种开发模式。

3、开发区域结构

  单一项目开发模式;

  成片整体开发模式;

  目的地整体开发模式;

4、开发投入时序

  滚动开发模式:持续小资金投入开发;

  分期开发模式:阶段性投资开发;

  一次性完成开发模式:先开发完成再开放;

5、产业多元性

  单一开发模式:单一产业的产品项目;

  综合开发模式:多种产业结合,复合产品结构;

6、土地利用性质

  游憩区开发模式;

  旅游房地产开发模式;

  旅游城镇开发模式;

7、与市场的关系

  近郊型项目开发模式;

  远郊型项目开发模式;

  区域型项目开发模式;

  全国型项目开发模式;

  国际型项目开发模式;

三、旅游项目开发流程

  近年来,旅游项目投资开发形成了热潮,大量民营企业进入旅游业,如何规范高效的进行投资与开发,大多数企业没有遵循旅游产业的规律,甚至出现了“边规划、边报批、边建设、边运营”的现象,旅游项目开发流程如下:

1、投资决策

  投资商对某一旅游资源或项目有意向,到决定进行旅游投资决策,过程中最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前,可以聘请旅游投资专家,通过初步的资源、市场、交通、环境、政策综合性考察后,提交一份《旅游项目开发咨询报告》或《旅游项目投资价值评价报告》,以作为决策依据。

2、合同签定

  旅游项目开发,一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源,都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规,对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的,其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地转让权等几个方面。如何签订合同,并要求政府负责配套设施建设,是非常需要经验和技术的博弈过程。合同签订的同时,需划定项目开发范围红线和建设用地。

3、架构管理

  合同签定后,应立即着手组建开发团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度。

  开发管理,应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作,不可能由同一批人全部顺序完成。因此需要确定组织机构,例如设立前期部、工程部、景区运营部三个业务部门。他们的职能分别为:

  前期部:负责项目开工建设前的准备工作。主要工作:委托旅游咨询类公司进行市场调研、旅游产品策划;委托规划设计单位对工程项目进行规划设计;编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。

  工程部:负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作,保证工程按设计要求和合同要求完成。

  景区运营部:负责景区营销,办理开业手续,落实景区运营必备的人、财、物,提高景区的经济收益和社会影响力。

4、旅游产品策划及项目运作策划

  项目开发的主要人员到岗,资金到位后,应及时启动项目设计工作。项目设计及项目开发运作的策划,主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询公司,提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。

  为了立项、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合,应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。

5、旅游规划设计

  兵马未动,粮草先行,旅游规划设计是建筑开工前的重要工作。产品策划完成后,或与此同步进行,应该聘请专业机构,编制《旅游总体规划》,或者直接编制《修建性详细规划》,可以包含部分需马上动工的区域的建筑景观方案。旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等系统内容。旅游规划设计基本程序:现场勘察-规划-设计方案-初步设计-施工图设计。

6、政府审批事项办理推进

  前期部的重要工作之一,就是通过政府的各项审批。其中,发改委立项,可行性研究报告审批,规划评审,市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请,国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请;规划委批准;土地规划审批;建设土地的招、拍、挂与征用;合同中政府承诺的落实;施工图的审查;建设准备与报建批复等等,十分繁杂。

7、资金运作与招商引资

  建设投资之前,应该确定合作人,落实投资种子资金。一般而言,项目建设资金不能全部靠企业自有资金,应积极进行融资和招商引资,用少量种子资金起动项目,利用项目融入建设资金。

8、工程建设

  在工程施工期间,以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方,监督、控制工程进度与质量,保证工程按设计要求和合同要求完成。旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设等。

9、开业运作

  开业需要人财物齐备,并且还要有切实可行的系统营销方案。开业工作由景区运营部负责,它应在工程竣工前,进行运营准备工作。主要是筹集营运资金;招聘、培训员工;采购生产物资,建立供货渠道;制定营销计划;健全规章制度。

、旅游规划设计

  旅游项目设计包含游憩方式设计、景观与建筑设计、商业模式设计、开发流程设计

  旅游商业运作策划包含神奇创意魔力、现实操作流程、科学要素配置

  旅游项目设计:以资源和可进入性为基础,以市场为定位为目标,设计旅游项目及开发运作流程。内容包括四部分:游憩方式设计、景观设计、商业模式设计及开发流程设计。

  游憩方式设计——旅游六要素配置策划、游憩功能结构设计、布局结构设计、观赏方式与观赏线路设计、游乐设施选型与游乐内容策划、故事编撰与情境化场景布置设计、体验模式策划、特色餐饮策划、特色住宿策划、特色纪念品策划与设计等等。

  景观设计——标志性建筑策划与设计、植物造景与园林景观设计、功能建筑景观设计、建筑造景与建筑景观设计、品牌形象及道路引导标识系统设计。

  商业模式设计——卖点策划与分析、收入点设置、收入结构设计、营销模式设计、品牌营销策划、渠道策划、传播策划、促销策划、岗位设置、管理模式设计、管理团对设计、人力资源开发策划、投资估算、财务预测、投资分期策划、融资策划、开发流程策划、杠杆运用策划、商业模式整合等等。

  旅游商业运作策划:就是运用智慧经验与专业技术,通过策划、规划、设计、咨询、包装等手段,对旅游产业的总体战略、开发、建设、投资、融资、营销、管理等各个环节,进行整合与细化,形成行动计划或操作方案,达到收入模式清晰,投资回报明确,行动计划实际,管理流程简单的效果。

(望天树景观规划设计原创,转载请注明出处)

分享到:
首页  |   旅游策划  |   旅游规划  |   建筑设计  |   景观设计 | 雕塑设计  |   视频动画  |   IST图景  |   IST观点  |   夜游  |   联系我们  |   百度地图  |   网站地图

版权所有 北京望天树旅游规划设计有限公司 Copyright © 2010 - 2013 备案号: 京ICP备12027584号-1

客服热线:010-80440988 电子邮箱:office@iskytree.com